Rafał Sobczak dyrektor Biura Gwarancji i Ubezpieczeń Budowlano – Montażowych Mentor S.A. uważa, że wiele samorządów przy inwestycjach wpadło we własne sidła. Śrubując warunki umów i żądając gwarancji według cudzych wzorców – płacą wielokrotnie więcej, a spisane prawa są nie do wyegzekwowania. Na dodatek eliminują z walki o kontrakt wiele małych i średnich polskich firm, które w tej sytuacji nie mają szans w przetargach – mimo, że spokojnie poradziłyby sobie z budową. Dlatego oferentów jest niewielu, a ceny rosną.
Wszyscy mieszkańcy oczekują od swoich władz spektakularnych inwestycji, które poprawią jakość życia. Tymczasem jest z tym coraz trudniej – brakuje pieniędzy, wykonawców, czasu, rosną ceny energii i materiałów budowlanych. Kiedy do prac nad inwestycją powinien wejść broker?
Jak najwcześniej. Najlepiej spotkać się z brokerem już na etapie powstawania studiów wykonalności, nie później niż w momencie wyboru projektanta. Praktyka wygląda jednak inaczej. Najczęściej inwestor myśli o ubezpieczeniu gdy zostanie wybrana firma budowlana. Tymczasem wielkie kłopoty mogą pojawić się dopiero podczas realizacji, ale być związane właśnie z błędami projektowymi.
Na przykład?
Było tak przy okazji budowy dworca autobusowego. Projektant stworzył szklane zadaszenie. Pomysł efektowny, i piękny. Tym niemniej przy odbiorze okazało się, że wskutek błędu projektowego temperatura wewnątrz obiektu jest zbyt wysoka i nie można oddać go do użytkowania. Nie było przy tym winy Wykonawcy Budowlanego. W rezultacie dochodzi do szkody znacznych rozmiarów. Całość trzeba było przeprojektować, a roszczenie obejmowało zburzenie, koszty materiałów, konieczność wybudowania zadaszenia dworca praktycznie na nowo.
Projektant miał dobre ubezpieczenie i skończyło się kolorowo?
Niestety, rzadko która firma projektowa byłaby w stanie dać sobie z tym radę. Pamiętajmy, że majątek takich firm nie jest wielki. Kilka komputerów, dzierżawione biuro, czasem jakieś samochody. Biura projektowe relatywnie często popełniają błędy. Dlatego już na tym etapie inwestor ( zwłaszcza publiczny ) powinien się zabezpieczyć.
To dlaczego się nie zabezpiecza?
Bo istnieje obawa, że to przedłuży proces przygotowawczy. Że będą kolejne wymogi, kolejna strata czasu. W praktyce jednak możemy tego uniknąć. Należy jednak wybrać brokera, który specjalizuje się w zarządzaniu ryzykiem ubezpieczeniowym inwestycji budowlanych. Warto pamiętać, że brokerów od inwestycji, którzy mają specjalne biura budowlane też nie jest zbyt dużo, warto więc szczegółowo przyjrzeć się ofertą poszczególnych firm brokerskich. Może to być także zbawienne. I oszczędne.
Broker przygotuje odpowiedni „wkład” do umów, które inwestor zawiera z projektantem, a na kolejnych etapach również z wykonawcą czy nadzorem budowlanym. Ten tzw. „wkład” to zapisy do umów, które zabezpieczą interes inwestora, określą gestię ubezpieczeniową oraz założenia polis ubezpieczeniowych. Wszystko dla bezpieczeństwa realizowanej inwestycji.,
Mamy już projekt. Trzeba dogadać się z wykonawcą.
I tu przestrzegam przed lekceważeniem i traktowaniem po macoszemu wymogów ubezpieczeń stawianych przed wykonawcą. Znam przypadki, że wymogi ubezpieczeń były określone w sposób zbyt ogólny. Kilka zdań na praktycznie pustej kartce. Nieadekwatne do ryzyk. W efekcie dostajemy analogicznie ogólną, mało precyzyjną polisę. Można z niej wyczytać wszystko i nic i łatwo się rozczarować. Bo często takie polisy nie obejmują wszystkiego.
Czy dobra polisa wystarczy w każdym przypadku?
Pamiętajmy, że każda inwestycja jest inna. Każda wymaga innych założeń ubezpieczeniowych, skrojonych pod inwestycję przez Brokera.
Weźmy np. bardzo częste rewitalizacje budynków czy obiektów w centrach miast. Tu przestrogą może być wrześniowa tragedia w Łodzi, przy alei 1 Maja. Warto wykonać inwentaryzację przedwykonawczą, zabezpieczyć się wykonaniem audytów budowlanych czy środowiskowych. Zwłaszcza przy ciężkich pracach przy których występują oddziaływania dynamiczne: wiercenia, głębokie fundamentowanie czy prace wibracyjne. Przed tym polisy mogą nie chronić w pełnym zakresie. A prace w środku miasta mogą powodować masę roszczeń, choćby sąsiedzkich. Jeden zgłosi, że pęka mu podłoga, innemu kafelki. Sądy w orzekaniu idą w stronę ochrony osób fizycznych, więc niedopełnienie wymogów i nieostrożność mogą sporo kosztować.
Mamy inwentaryzację. Przystępujemy do realizacji. Gdzie szukać oszczędności?
Choćby w gwarancjach. Od dłuższego czasu w samorządach zapanowała specyficzna moda. Oczekują od wykonawców zabezpieczeń na coraz dłuższe okresy czasu. Najczęściej ślepo wzorują się np. na Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad czy innych infrastrukturalnych państwowych inwestorach. Chcą 12-15 letniej gwarancji na prace. Nie zwracają uwagi na to, że GDDKiA buduje autostrady, drogi szybkiego ruchu, a samorządy drogi powiatowe. Nie zwracają uwagi, że GDDKiA nie ma spójnej koncepcji, czyli centralnej polityki zarządzania ryzykiem. Każdy oddział ma swoje wymagania. Te wymogi trafiają później do umów na drogi lokalne. Często 1 do 1. Tymczasem drogi powiatowe to są zupełnie inne obciążenia, wymogi. Powoduje to, że do ceny doliczane są jeszcze dodatkowe koszty nadnormatywnych gwarancji i zawiłości prawnych. Warto się zastanowić, czy taka polityka jest własciwa.
To, że chcemy długiej gwarancji nie powinno dziwić. Samorządy chciały by jej nawet na sto lat, żeby mieć święty spokój i wszystkie koszty cedować na wykonawcę.
Tego się nie da zrobić. Przychodzi bowiem moment, gdy trudno ocenić czy zniszczenie drogi wynika ze złego wykonania, czy z eksploatacji. Słyszałem o sytuacji gdy w przetargu jeden z wykonawców położył na stole 99-letnią gwarancję wiedząc, że jej nie spełni bo jego firma do tego czasu przestanie istnieć, podobnie jak on sam. Chciał po prostu pokazać problem. Oferenci walcząc o zwycięstwo w przetargu – cenę gwarancji wliczają w cenę inwestycji. W rezultacie płaci za nią samorząd, a co za tym idzie suweren. Dodatkowo cierpią na tym mniejsze i średnie krajowe i lokalne firmy budowlane.
Dlaczego?
Na polskim rynku małe i średnie firmy nie mają szans na otrzymanie gwarancji ubezpieczeniowych na 10 lat i więcej. Takie gwarancje mogą przedłożyć jedynie wielkie firmy międzynarodowe. Im te gwarancje dają banki we własnych krajach. Na papierze to wygląda dobrze. W realu inaczej. Życzę sukcesu w ściąganiu tych środków na podstawie gwarancji wystawionych np. przez banki chińskie. Dlatego firmy zagraniczne mogą wpisać gwarancje na 10-20 lat. Wpisać, nie wykonać! A nasze, mniejsze firmy, choć mogłyby daną inwestycję realizować, nie mają szans. Potem mogą się łapać do tych przedsięwzięć jako podwykonawcy. Ale największe pieniądze idą za granicę. I tę finansową górkę płacą samorządy, chcące długich gwarancji. To błędne koło.
Jakie błędy popełniane są jeszcze na etapie realizacji?
Wiele nieporozumień dotyczy ubezpieczeń budowlano – montażowych CAR/EAR. Ubezpieczenie budowy CAR/EAR obejmuje wszelkie roboty kontraktowe, wykorzystywane do budowy materiały oraz wartość wykonywanych prac. Niejednokrotnie spotkałem się z sytuacjami gdy trwa wojna między samorządem a wykonawcą o to kto ma je wykupić.
Kto ma je wykupić?
Zasada jest taka, że samorząd powinien zadbać o polisę CAR, a firmy budowlane powinny zainwestować w polisę dotyczącą ich działalności. Powodów jest kilka. Po pierwsze – samorząd i tak zapłaci za tę polisę, bo te koszty wykonawca włoży do oferty. Po drugie wyobraźmy sobie wcale nierzadką sytuację gdy wykonawcy zdarzy się upadłość albo z powodu konfliktu wykonawca zejdzie z placu budowy. Wtedy problem z ubezpieczeniem ma samorząd. Nie znajdzie bowiem drugiej polisy CAR na tę samą budowę. Nikt nie chce ubezpieczać rozpoczętej inwestycji. Jeśli samorząd ma taką polisę – nowy wykonawca „wchodzi” na nią i wszystko toczy się dalej. Jeśli tę polisę ma skonfliktowany wykonawca, to na pewno nie pozwoli sobie zrobić na swojej polisie bankowej cesji. Dysponując polisą samorząd ma większą kontrolę w kierowaniu odszkodowaniem. Pamiętamy, że obejmuje ona także podwykonawców. Jeśli polisę zawarł wykonawca, może okazać się, że więcej pieniędzy przeznaczył na ochronę swojego sprzętu niż inwestycji, co jest normalne – każdy przecież najbardziej dba o swój interes. Dlatego CAR w ręku samorządu jest sprawą kluczową. Gdy potrzeba z tej polisy od razu wypłaca się pieniądze i samorząd kontynuuje inwestycje. W polisie OC trzeba czekać na orzeczenie o winie. To zabiera kolejne tygodnie, a czasami miesiące czasu.
Może zatem dobrze ubezpieczyć powinien się zarówno samorząd, jak i wykonawca?
To znowu podwyższa koszty, a w niczym nam nie pomaga. To broker powinien określić kto jaką polisę w procesie inwestycji powinien przedstawić. Różne regwarancje czy reubezpieczenia mogą okazać się kosztowne, a niepotrzebne. Kodeks cywilny uniemożliwia bowiem odzyskanie więcej niż wynosi szkoda. Dlatego warto przejrzeć papiery by zorientować się czy inwestor, wykonawcy, podwykonawcy nie płacą za to samo.
Co zatem zrobić, by uścisnąć sobie dłonie i przeciąć wstęgę nowej inwestycji wykonanej szybko, tanio i dobrze?
Nie dać się zwariować. Postawić na zaufanych partnerów, ale jednocześnie zabezpieczyć się już od pierwszych kroków działalności. Jeśli pierwsze etapy stworzenia projektu i przygotowania inwestycji zostaną dobrze wykonane, powinno obyć się bez większych niespodzianek. Samorządy nauczyły się już korzystać z pieniędzy europejskich, dorobiły się też fachowców którzy wiedzą co i jak robić. Firmy wykonawcze też mają coraz lepszy sprzęt i umiejętności. Dobra polisa obu stronom pomoże rozwiązać problemy, nie tracić czasu, dojść do porozumienia. A to jest najważniejsze! Bo przecież przed nami kolejne wyzwania i kolejne inwestycje.