Wysokie stopy procentowe oraz spadek zdolności kredytowej Polaków dały się we znaki deweloperom mieszkaniowym. W ciągu zaledwie dwóch lat branży przybyło ponad 100 mln zł długów. Obecnie łączne nieuregulowane zobowiązania sektora wynoszą 285 mln zł – wynika z danych Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej. Zaległości finansowe firm deweloperskich to zwykle efekt skomplikowanego łańcucha płatności, dlatego do windykacji trafiają tzw. „trudne sprawy”.
Jak wynika z najnowszych danych GUS, w 2024 roku do użytku oddanych zostało 199,9 tys. nowych mieszkań, a więc o niemal 10 proc. mniej niż rok wcześniej. Z kolei dane JLL wskazują, że ubiegłoroczna sprzedaż była o 31 proc. niższa w porównaniu do poprzedniego roku. Deweloperzy kontynuowali wprowadzanie na rynek nowych mieszkań pomimo mniejszego zainteresowania ze strony kupujących.
Przypomnijmy, że jeszcze w 2022 roku deweloperzy mogli pochwalić się dobrą passą. Ich zadłużenie spadało i na koniec roku wynosiło 177,6 mln zł. W 2023 roku, mimo funkcjonowania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, zadłużenie ponownie zaczęło rosnąć. Rok zamknęli z 242 mln zł niespłaconych zobowiązań. Od tamtej pory dług wciąż przyrastał, by obecnie sięgnąć 285,2 mln zł.
– Deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe głównie z kredytów deweloperskich, pożyczek i środków zewnętrznych inwestorów. Spłata zobowiązań zazwyczaj następowała po sprzedaży mieszkań, jednak ten model zaczął się załamywać i w 2023 roku długi deweloperów znacznie wzrosły. Sytuacja zmieniła się na jeszcze gorszą, gdy impuls w postaci „Bezpiecznego Kredytu 2%” zaczął gasnąć, a potencjalni nabywcy zamarli w oczekiwaniu na kolejny program rządowy oraz spadek stóp procentowych – mówi Jakub Kostecki, prezes Zarządu firmy windykacyjnej Kaczmarski Inkasso.
Program „Pierwsze klucze” nie poprawi sytuacji deweloperów
Jak pokazują dane KRD, grono zadłużonych firm deweloperskich liczy 4692 podmioty. W sumie mają 23,1 tys. nieuregulowanych zobowiązań finansowych, a średnio na jednego dłużnika przypada 60,8 tys. zł.
Największe zobowiązania widnieją na koncie spółek prawa handlowego (226,5 mln zł), jednoosobowe działalności gospodarcze są zadłużone na 58,7 mln zł. Mimo przewidywań, nowy program wsparcia kupujących „Pierwsze klucze” zapowiedziany przez rząd, nie poprawi sytuacji inwestorów mieszkaniowych działających na rynku pierwotnym. Projekt, oprócz dofinansowania mieszkalnictwa komunalnego i społecznego, przewiduje przede wszystkim wsparcie w zakupie mieszkań na rynku wtórnym oraz budowie domów w mniejszych miejscowościach. Oznacza to, że zadłużenie deweloperów może dalej rosnąć.
Budowniczy i architekci w kolejce po pieniądze
Długi deweloperów w największym stopniu odbijają się na sektorze finansowym. Bankom, firmom ubezpieczeniowym czy funduszom sekurytyzacyjnym oddać muszą oni niemal 130 mln zł. Drugim dużym wierzycielem deweloperów są firmy budowlane, przede wszystkim te zajmujące się konstrukcjami i remontami, które czekają na blisko 50 mln zł. Znaczne długi deweloperzy mają także wobec firm zajmujących się działalnością naukową, profesjonalną i techniczną, a więc np. architektów, inżynierów, czy prawników i księgowych. Powinni im zwrócić 24,7 mln zł. Natomiast prawie 15 mln zł są winni firmom telekomunikacyjnym.
Długi deweloperów często trafiają do windykacji, ponieważ w grę wchodzą tam duże kwoty do odzyskania.
– Zadłużenie deweloperów to efekt skomplikowanego łańcucha płatności, jaki charakteryzuje branżę budowlaną – od inwestora, przez generalnego wykonawcę, po liczne podmioty podwykonawcze, które nie zawsze są formalnie zgłoszone do inwestora. Sprawy, jakie trafiają do windykacji, nigdy nie są proste ani jednoznaczne. Przyczyn braku płatności jest wiele, od kwestii związanych z jakością wykonanych prac budowlanych, po nieprawidłowości formalne w dokumentacji. Ich wysoki stopień skomplikowania sprawia, że wymagają połączenia różnych narzędzi windykacji polubownej z ekspercką wiedzą prawną i techniczną. Dlatego w każdą z takich spraw jest zaangażowany zespół doświadczonych specjalistów, wspieranych przez radców prawnych i adwokatów. Zadłużenie w tej branży często dotyczy wysokich kwot, przekraczających 100 tysięcy złotych, a nierzadko miliona złotych. To pokazuje, jak istotne jest skuteczne zarządzanie należnościami i minimalizowanie ryzyka finansowego na każdym etapie realizacji inwestycji – wskazuje Jakub Kostecki.
Zadłużone mieszkania rosną na Mazowszu
Największe kwoty nieuregulowanych zobowiązań mają deweloperzy w województwie mazowieckim. Jest tam 1064 zadłużonych podmiotów, których łączne zadłużenie wynosi 92,3 mln zł. Średni dług mazowieckiej firmy to 86,7 tys. zł, czyli dużo powyżej średniej krajowej.
Spore problemy mają też inwestorzy mieszkaniowi z Dolnego Śląska – 34,5 mln zł, których w KRD jest 426. Wśród nich rekordzista – przedsiębiorca z powiatu wrocławskiego, który ma 32 przeterminowane zobowiązania finansowe głównie wobec firm budowlanych i dostawców energii.
Na trzecim miejscu znajdują się deweloperzy z województwa pomorskiego winni swoim wierzycielom ponad 33,6 mln zł.