Pierwsza połowa 2024 roku przypomina nieco ubiegły rok. Upływa pod znakiem oczekiwania na zapowiadany już od dawna nowy program rządowy, który ma na celu wspieranie osób marzących o zaspokojeniu swoich potrzeb mieszkaniowych. W jaki sposób wpływa to na decyzję inwestorów indywidualnych planujących budowę swojego domu? Czy brak preferencyjnych dopłat do kredytów hipotecznych zmienił ich preferencje? Sprawdzili eksperci z Extradom.pl.
Nowemu programowi mieszkanie #naStart towarzyszy bardzo wiele kontrowersji – niektórzy mówią wręcz o programie “deweloper+”. Co prawda są to skrajne opinie, ale dobrze oddają nastroje społeczne i pokazują, jakie obawy budzi sposób wykorzystania dopłat do kredytów mieszkaniowych. Dopłat, które przecież pochodzą z budżetu państwa, czyli de facto z naszych pieniędzy.
Czy dopłaty do kredytów hipotecznych wpływają na wybory inwestorów?
Banki oferują wciąż dość wysoko oprocentowane kredyty hipoteczne. Pociąga to za sobą niższą zdolność kredytową i niższą dostępność środków na zakup mieszkania czy budowę dla przeciętnego Kowalskiego. To zaś w oczywisty sposób przekłada się na możliwości i preferencje potencjalnych inwestorów.
Po krótkim okresie swego rodzaju hossy, pod koniec 2023 i na początku 2024, gdy dało się zauważyć zainteresowanie nieco większymi projektami domów, wracamy do sytuacji z początku 2023 roku. Wtedy przeważały małe, tanie w budowie i ekonomiczne w eksploatacji domy. Ten krótkotrwały optymizm wśród osób planujących budowę domu jednorodzinnego nieprzypadkowo zbiegł się w czasie z największą dostępnością Bezpiecznego Kredytu 2%. – zauważa Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.
Optymalizacja kosztów budowy domu stanowi priorytet dla inwestorów
Wyborem Polaków kieruje przede wszystkim dbałość o optymalizację kosztów budowy. To oczywiste, że mniejszy dom będzie tańszy i bardziej ekonomiczny, ale wybór projektu należy bardzo starannie przemyśleć i starannie zdefiniować potrzeby przyszłych domowników. Właściwy dobór powierzchni jest kluczowy, ponieważ zbyt duży dom będzie drogi w budowie i utrzymaniu, a zbyt mały będzie trudny do aranżacji i frustrujący dla domowników.
Żeby lepiej zrozumieć, jaki wpływ ma dostępność preferencyjnych kredytów hipotecznych na decyzje przyszłych inwestorów, postanowiłem przeanalizować kilka parametrów, które charakteryzują dom jednorodzinny i w znacznej mierze wpływają na jego walory użytkowe.- mówi ekspert Extradom.pl i wylicza:
Liczba kondygnacji – pod tym względem prawie nic się nie zmieniło; wciąż przeważają domy parterowe, które mają kilkanaście procent przewagi nad domami z poddaszem użytkowym. Ale wzrost był tym razem minimalny, natomiast wyraźny spadek dało się zaobserwować wśród zainteresowanych projektami z pełnym piętrem. Stanowią one bardzo niewielki segment rynku i nawet małe zmiany są tutaj wyraźnie odczuwalne.
Powierzchnia użytkowa domu – to na przykładzie tego parametru widać największą różnicę w wyborach inwestorów. Staje się to bardziej wyraźne, kiedy porównamy obecne dane z grudniem ubiegłego roku. Można mówić o renesansie małych projektów – domów o powierzchni 60-70 m2, i tych z przedziału 90-100m2. Największe spadki widać w popularnej kategorii 100-130m2.Tutaj sumaryczna różnica sięga prawie 10%. W grudniu zeszłego roku inwestorzy chętniej decydowali się na nieco większe domy, bo mogli wpierać się w procesie inwestycyjnym Bezpiecznym Kredytem 2%.
Miejsca garażowe – w minionym miesiącu największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się projekty bez garażu. Były wybierane chętniej niż w poprzednich i oczywiście odbyło się to kosztem domów z garażem jedno- i dwustanowiskowym. Jedne i drugie straciły mniej więcej tyle samo zwolenników. Rezygnacja z garażu świadczy o tym, że budujący chcą maksymalnie zaoszczędzić na kosztach budowy i być może decydują się na wiatę garażową, która spełnia większość zadań garażu za ułamek jego ceny.
Liczba pokoi – w maju zdecydowanie więcej osób wybierało nieco mniejsze domy, o mniejszej powierzchni użytkowej. W oczywisty sposób przełożyło się to też na zmianę liczby oferowanych przez nie pokoi. Więcej osób wybrało projekty z salonem i dwoma pokojami, a domy z trzema pokojami znalazły niemal dokładnie tyle samo zwolenników co w poprzednich miesiącach. Niewielki spadek nastąpił wśród domów mających cztery pokoje.
Kształt bryły dachu – w ostatnim miesiącu wzrosła liczba osób zainteresowanych projektami z dachem dwuspadowym. Co prawda jest to przyrost zaledwie o kilka procent, ale dominacja zaznacza się coraz wyraźniej – to już ponad 2/3 wszystkich dachów. Zapewne dlatego, że budowa domu z przykrytego dachem dwuspadowym jest łatwiejsza, a przez to tańsza. Prosty dach umożliwia też lepsze doświetlenie i ułatwia aranżację pomieszczeń, co też nie pozostaje bez znaczenia.
Program mieszkanie #naStart powinien wspierać obywateli, a nie deweloperów
Wszystkie zmiany w preferencjach inwestorów są raczej niewielkie i bardziej ewolucyjne niż rewolucyjne, ale zarazem pokazują jasny obraz. Wynika z niego, że brak preferencyjnych kredytów hipotecznych zmusił wiele osób do rewizji swoich planów inwestycyjnych dotyczących przyszłego domu.
W tym kontekście jeszcze bardziej widać, jak ważne jest wspieranie oddolnych inicjatyw inwestorów indywidualnych, które zmierzają z do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Polacy są bardzo przedsiębiorczym narodem. Wiele osób jest gotowych wziąć sprawy w swoje ręce i zbudować wymarzony dom.
Dlatego nowy projekt mieszkanie #naStart powinien zostać skonstruowany tak, by pomoc pochodząca z budżetu trafiła możliwie szerokim strumieniem właśnie do tych, którzy chcą zapewnić przyszłość swojej rodzinie. To oni są gwarantami najlepszego wykorzystania dostępnych środków, które nie będą obciążone dodatkowymi prowizjami i narzutami, jak się to dzieje w przypadku zakupu mieszkania u dewelopera. – podsumowuje ekspert.