Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych, spadający popyt na nieruchomości, duży wpływ rządowego programu wspierającego mieszkaniówkę. Zdaniem Ekspertów finansowych Credipass te zjawiska zdominują w 2024 roku rynek kredytów i nieruchomości.
Ostatnie półrocze 2023 roku to prawdziwa eksplozja popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne. Od 1 lipca 2023 roku, kiedy wystartował rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% klienci ruszyli na zakupy. Nic dziwnego – brak dostępności kredytów hipotecznych w 2022 roku i pierwszej połowie 2023 roku powodował, że wiele osób nie mogło pozwolić sobie na zakup własnego M. Uruchomienie rządowego programu, który odpowiadał na bolączki osób chcących kupić nieruchomość, spowodował, że wielu klientów postanowiło skorzystać z dopłat i kupić mieszkania.
Spadająca dostępność kredytów hipotecznych w 2024 roku
Wyniki ankiety przeprowadzonej wśród Ekspertów finansowych Credipass w grudniu 2023 roku wskazują, że 53 proc. z nich spodziewa się spadku dostępności kredytów. To sytuacja całkowicie odwrotna niż w zeszłym roku, gdzie połowa ankietowanych oczekiwała wzrostu ich dostępności. Czy to oznacza, że wracamy do sytuacji z ankiety w 2021 roku, kiedy aż 72 proc. Ekspertów uważało, że w 2022 roku będzie trudniej o kredyty? Trudno powiedzieć, bo kluczowa będzie informacja, czy państwo pozostawi program wspierający zakup mieszkania oraz jak będą kształtowały się stopy procentowe.
Marcin Dmowski, Ekspert finansowy Credipass uważa, że po euforycznej wręcz drugiej połowie 2023 r. początek 2024 r. przyniesie prawdopodobnie ochłodzenie na rynku kredytów hipotecznych. – Obserwowany popyt, wywołany głównie przez start programu Bezpieczny Kredyt 2%, nie jest do utrzymania przez następne miesiące bez kolejnej dawki „stymulantów”, od których nasz rynek wyraźnie się uzależnił. Wciąż wysokie stopy procentowe, brak kontynuacji rządowego programu, a jednocześnie wywindowane przez ten program wysokie ceny nieruchomości, mogą mieć wpływ na odłożenie w czasie decyzji o ich zakupie – mówi Marcin Dmowski.
Co dalej ze stopami?
Większość, bo aż 64 proc. Ekspertów, którzy wzięli udział w ankiecie uważa, że w 2024 roku stopy procentowe pozostaną na takim samym poziomie jak obecnie. Jedynie co trzeci uczestnik badania sądzi, że będą one obniżane. To na tyle istotne, że wysokość stóp procentowych jest jednym z determinantów, jeśli chodzi o zdolność kredytową klientów oraz wysokość rat kredytowych.
– Pozostawienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej na obecnym poziomie i utrzymywanie trendu „wait-and-see” będzie ograniczać zdolność kredytową w kredytach standardowych – mówi Daniel Karpiński, Ekspert finansowy Credipass.
Czy ceny nieruchomości będą nadal rosnąć?
Według danych Metrohouse wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2% spowodowało istotny wzrost cen mieszkań. Różnice w średnich cenach transakcyjnych w przypadku niektórych miast wynoszą 15 proc. kw./kw., (II vs. III kw. 2023 r.), co tylko świadczy o tym, jak bardzo dopłaty do kredytów przyczyniły się do zmian w tym zakresie na rynku. Co przyniosą kolejne miesiące? Jeśli chodzi o ceny nieruchomości tu opinie Ekspertów Credipass podzielone są po równo – tyle samo osób uważa, że będą one rosły oraz że pozostaną na tym samym poziomie.
– Prawdopodobne wstrzymanie programu Bezpieczny Kredyt 2% ograniczy liczbę potencjalnych nabywców, więc przełoży się na zahamowanie wzrostu cen nieruchomości. Do oferty deweloperskiej trafi więcej inwestycji (wzrost liczby rozpoczętych budów). Spadek inflacji przy utrzymaniu wysokich cen nieruchomości oraz niższa rentowność z najmu ograniczy zakupy inwestycyjne. Wszystko to przełoży się na wolniejsze tempo wzrostu cen, a w wybranych segmentach rynku/rejonach geograficznych, być może zahamowanie trendów wzrostowych – mówi Marek Jackiewicz, Ekspert finansowy Credipass.
Z kolei innego zdania jest Paweł Postrzygacz. – Ceny nieruchomości (w szczególności w dużych miastach) wciąż będą rosły, ze względu na rosnący popyt i ograniczoną podaż. W ślad za tym również ceny najmu nieznacznie pójdą do góry. W takiej sytuacji najemcy podejmą próby pozyskania finansowania celem zakupu własnej nieruchomości. Jeśli dodatkowo państwo wesprze programami kredytobiorców, to również zachęci to do zakupów. Kolejnym czynnikiem jest fakt, że nieruchomość jest wciąż stabilną „lokatą” dla osób zamożnych posiadających zdolność kredytową, które niekoniecznie chcą angażować całość własnych środków na inwestycję. Wzrost wartości nieruchomości oraz możliwość dodatkowego przychodu z najmu będzie wciąż atrakcyjnym rozwiązaniem dla osób budujących swój portfel nieruchomościowy. Kolejnymi znaczącymi argumentami są: utrzymujący się wysoki deficyt mieszkaniowy oraz wskaźnik przeludnienia mieszkań. Wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa wzrasta komfort warunków, w jakich chcemy żyć – komentuje Paweł Postrzygacz z Credipass.
Czy w 2024 roku będziemy kupować mieszkania?
Eksperci finansowi Credipass uważają, że popyt na mieszkania spadnie (45 proc. ankietowanych). Co trzeci z nich jest zdania, że utrzyma się na tym samym poziomie. Jedynie 23 proc. osób biorących udział w ankiecie odpowiedziało, że będzie więcej chętnych do zakupu mieszkania.
Zdaniem Anety Krzyża, Ekspertki finansowej Credipass, w 2024 r. siła nabywcy wzrośnie. – Dziś mamy sytuację „kto da więcej”, a klient się nie liczy. W przyszłym roku, gdy prawdopodobnie wróci normalność (z uwagi na wyczerpanie się środków z Bezpiecznego Kredytu 2%), klient będzie miał możliwość wyboru i negocjacji warunków zakupu mieszkania, jak i kredytu. W momencie, gdy będzie posiadał zdolność kredytową, będzie pożądany na rynku bankowym – uważa Krzyża.
Według ankietowanych Ekspertów największy wpływ na kształtowanie się popytu na rynku mieszkaniowym będzie miała dostępność rządowych programów, wysokie ceny mieszkań, ograniczona podaż mieszkań, drogie kredyty oraz brak zdolności kredytowej.
Chyba nigdy wcześniej nie było tak trudno postawić prognozę na następny rok. Wobec napiętej sytuacji geopolitycznej, wciąż wysokiej inflacji nie spodziewamy się obniżki stóp procentowych i powrotu do większej dostępności kredytów. Nie wiemy także, czy nowy rząd zdecyduje się kontynuować obecny program wsparcia dla osób chcących kupić mieszkanie, czy zaproponuje coś nowego? Jak pokazuje doświadczenie z wcześniejszych lat, przy aktualnych uwarunkowaniach rynkowych, nic tak nie pobudzi rynku nieruchomości, a co za tym idzie mocno skorelowanego z nim rynku kredytów hipotecznych, jak dobry program ze wsparciem rządowym – reasumuje Artur Grodzicki z Credipass.
Jak wskazują analizy Barometru Metrohouse i Credipass za III kw. 2023 r. największe zainteresowanie zakupem mieszkań przypadło na lipiec i sierpień. Kolejne okresy nie powtórzyły już tak wysokiej aktywności klientów.