Większa liczba mieszkań, ale mniej powierzchni biurowych czy usługowych – to tylko niektóre wskaźniki z danych Głównego Urzędu Statystycznego w obszarze budownictwa za 2020 rok. Eksperci Angel Poland Group przeanalizowali, które z rynkowych trendów mogą ulec zmianie w kolejnych latach. Ich zdaniem, pandemia wskazuje na konieczność m.in. bardziej elastycznego podejścia ustawodawców do planowania przestrzennego.
W 2020 roku w porównaniu do 2019 roku zwiększyła się zarówno liczba samych mieszkań (o 6,7% do poziomu 221 tys.), jak i łączna wielkość ich powierzchni użytkowej (o 6,6% do poziomu 19,5 mln m2). Co ciekawe, przeciętna powierzchnia użytkowa wybudowanego mieszkania wyniosła 88,5 m2 i w porównaniu do roku 2019 zmniejszyła się, ale zaledwie o 0,1 m2. Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych wyniosła 132,8 m2, natomiast w budynkach wielorodzinnych – 52,6 m2. Oznacza to zmniejszenie ich średniej powierzchni odpowiednio o 1 m2 i 0,5 m2. Eksperci Angel Poland Group podkreślają, że pandemia może ostudzić zapał inwestorów do budowania większych mieszkań, ale nie w każdym segmencie rynku.
– Ostatnio zwiększył się popyt na kompaktowe mieszkania, czyli takie, gdzie jest więcej pokoi na mniejszej przestrzeni. To rozwiązanie zyskujące uznanie szczególnie w czasie pandemii, gdy część osób przestawiła się na pracę zdalną. Niezmiennie dużą popularnością cieszą się też kawalerki i mieszkania dwupokojowe, m.in. jako ochrona kapitału przy niskich stopach procentowych. Warto też pamiętać, że te kwestie zależą w dużej mierze od standardu i lokalizacji inwestycji. Największe mieszkania na sprzedaż lub wynajem powstają w segmencie premium, który rządzi się trochę innymi prawami. Średnia powierzchnia mieszkań w inwestycji premium to ponad 70 m2, gdzie widzimy znaczący wzrost zainteresowania dużymi apartamentami. Z kolei średnia powierzchnia mieszkania w tzw. segmencie popularnym oscyluje na poziomie 45 m2 – mówi Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny Angel Poland Group i ekspert ds. rynku nieruchomości.
Struktura rynku przełoży się na wzrost cen mieszkań?
Jak pokazują dane GUS, w 2020 roku 64,6% (63,3% w 2019 roku) wszystkich oddanych do użytku mieszkań pochodziło od deweloperów, a 33,5% od inwestorów indywidualnych. W porównaniu z rokiem poprzednim zwiększył się udział mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (o 1,2 p.p.). Według ekspertów, mimo rosnącego udziału mieszkań deweloperskich, nie należy spodziewać się spadku ich cen.
– Inwestorzy mają coraz większe problemy z dostępnością atrakcyjnych gruntów. Ponadto, nie wszystkie realizowane budynki mieszkalne trafią na sprzedaż, gdyż pojawili się na rynku nowi gracze. Ich celem jest kupowanie całych budynków, a następnie wynajmowanie mieszkań, a nie ich sprzedaż. To przełoży się na mniejszą liczbę dostępnych mieszkań do zakupu na rynku. Dodatkowo, także inne wyzwania deweloperów, czyli nowe, restrykcyjne normy techniczne, wydłużone procedury inwestycyjne oraz rosnące koszty materiałów budowlanych, będą prowadzić do prawdopodobnego wzrostu cen samych mieszkań, które mogą zdrożeć w 2021 roku nawet o 10% – zauważa Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group w Krakowie.
Budynki biurowe odejdą do lamusa?
W 2020 roku oddano do użytkowania 527 nowych budynków biurowych, co oznaczało spadek o 8,2% względem roku 2019. W omawianym okresie oddano też do eksploatacji 2652 nowe budynki handlowo-usługowe (spadek o 6,6% r./r.). Eksperci oceniają, że pandemia pokazała konieczność bardziej elastycznego podejścia do tworzenia planów miejscowych.
– W czasach COVID-19 zapotrzebowanie na lokale biurowe czy usługowe zauważalnie spadło, co na pewno przełoży się na decyzje inwestorów o odłożeniu nowych inwestycji komercyjnych w czasie. Warto wspomnieć, że nawet już teraz deweloperzy mają większe trudności z wynajęciem części przestrzeni biurowych i handlowo-usługowych. Wydaje się zatem, że w konsekwencji pandemii ustawodawcy powinni bardziej elastycznie niż dotychczas podchodzić do tematu planowania przestrzennego i zapisów w planach miejscowych, by przeznaczenie terenów nie było z góry „sztywno” ustalone. Taki zabieg da możliwości bardziej płynnego dostosowania realizowanych inwestycji do aktualnych i przyszłych trendów rynkowych – podkreśla Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group w Wrocławiu.
Niezależnie od przeznaczenia nowych mieszkań, zgodnie z danymi GUS, porównanie danych dla poszczególnych województw w ujęciu bezwzględnym wskazuje, że najwięcej nowych mieszkań wybudowano w mazowieckim (21,1% wartości krajowej), wielkopolskim (10,0%) i dolnośląskim (9,9%). Wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego, wyrażony liczbą mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1 tys. ludności2, wyniósł dla Polski 5,8. Największe wartości odnotowano w województwach: mazowieckim (8,6), pomorskim (8,1) oraz dolnośląskim (7,5); najmniejsze w: opolskim (2,7), świętokrzyskim (3,2) i śląskim (4,1).