W sieci opublikowana została interaktywna mapa terenów budowlanych, dzięki której sprawdzisz tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, czyli obszary poza którymi po nowelizacji przepisów w zakresie planowania przestrzennego po 2023 r. nie otrzymasz decyzji o warunkach zabudowy. Budowa poza obszarami uzupełnienia zabudowy będzie możliwa wyłącznie w przypadku, gdy gmina ma na tym terenie uchwalony plan miejscowy lub uchwali nowy plan. Analiza dostępna jest za darmo w serwisie Geoportal Na Mapie (geoportal-krajowy.pl).
Decyzje o warunkach zabudowy po reformie planistycznej. Ograniczenie wydawania decyzji WZ do obszarów uzupełnienia zabudowy
Zgodnie z założeniami reformy planistycznej, planowanej na 2023 r. gminy uprawnione są do wyznaczenia w „Planie ogólnym” obszarów uzupełnienia zabudowy. Są to takie tereny, poza którymi nie będzie możliwości zabudowy. Oznacza to zatem, że każdy podmiot, który złoży wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dostanie odmowę. Decyzję pozytywną poza tym obszarem otrzymasz wyłącznie w przypadku, gdy gmina ma na tym terenie uchwalony plan miejscowy lub uchwali nowy plan zagospodarowania.
Obecnie wyznaczone na mapach obszary uzupełnienia zabudowy mają charakter poglądowy i mogą jeszcze ulec modyfikacji. Zgodnie z założeniami gminy mają możliwość powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy ze względu na lokalne uwarunkowania. Sam projekt jest nadal w fazie przygotowania, co oznacza, że planowane wdrożenie ustawy nastąpi nie wcześniej niż w 2023 r.
Cel wyznaczania obszarów uzupełniania zabudowy
Ustawodawcy chodzi o ograniczenie niekontrolowanego zjawiska rozlewania się zabudowy, które prowadzi do chaosu przestrzennego. W ocenie specjalistów stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce jest bardzo zły. Wynika to z funkcjonującego systemu planowania przestrzennego, którego skutkiem jest złe zarządzanie obszarami gmin. Sprzyja to powstawaniu niekontrolowanej urbanizacji i niskiej jakości przestrzeni publicznej, a także braku ochrony cennych przyrodniczo obszarów. Jedną z przyczyn fatalnego stanu zagospodarowania jest pokrycie Polski miejscowymi planami zagospodarowania, które wynosi zaledwie 32,6 % powierzchni kraju.
Sprawdź obszary uzupełnienia zabudowy w Geoportalu Na Mapie
Aby sprawdzić tereny budowlane, należy w pierwszym kroku wejść na stronę geoportal-krajowy.pl i wybrać: „Przejdź do mapy”. Następnie trzeba odnaleźć działkę, korzystając z wyszukiwarki działek lub przybliżyć się w widoku mapy do interesującej parceli.
Chcąc wyświetlić mapę terenów budowlanych, należy kliknąć „Wybierz warstwę mapy”, a następnie wybrać kafelek o nazwie „Tereny budowlane”. Warstwa granic działek oraz warstwa tereny budowlane będzie widoczna po przybliżeniu do mapy. Jeśli działka zaznaczona jest na mapie kolorem pomarańczowym, to oznacza, że znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy i na tym terenie można starać się o decyzje o warunkach zabudowy. Możesz dodatkowo zmienić rodzaj mapy podkładowej na „Geo mapę” lub „Atlas solarny„.
Wybierz warstwę mapy “Tereny budowlane”
Warstwę obszarów uzupełnienia zabudowy przygotował zespół OnGeo. Jest to wynik analizy dla obszaru całego kraju wykonanej zgodnie z instrukcją przedstawioną w projekcie rozporządzenia.
Jak wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy, dla których będą wydawane decyzje WZ?
Mapa terenów budowlanych jest wynikiem analizy urbanistycznej, opisanej w projekcie rozporządzenia pn.: „w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy”. Należy mieć na uwadze, że jest to projektowane rozporządzenie, które jeszcze nie obowiązuje.
Warstwa terenów budowlanych jest wynikiem analizy wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy. Są to tereny, wyznaczane w planowanym dokumencie pn.: „Plan ogólny gminy„. Obszary uzupełnienia zabudowy wyznaczają tereny, co do którym ma zostać ograniczone wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc poza tymi obszarami nie będzie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość zabudowy poza tym obszarem będzie tylko w przypadku, gdy gmina ma na tym obszarze uchwalony plan miejscowy lub uchwali nowy plan zagospodarowania.
Zgodnie z zapisami projektu rozporządzenia, w celu wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy gmina identyfikuje zgrupowania minimum 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą obiektów nie przekracza 100 m. Od tych budynków wyznacza się następnie bufor o szerokości 50 m, który ma zapewnić wypełnienie większości przestrzeni pomiędzy budynkami.
O planowanej reformie planistycznej
Projekt ustawy stanowi element Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO). Planowany termin wejścia w życie przepisów ustawy to 1 stycznia 2023 r. Wyjątkiem są jednak przepisy dotyczące wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego i dalszej cyfryzacji aktów planistycznych. Te zaś wejdą w życie terminie późniejszym, czyli 1 stycznia 2026 r.
Reforma procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie procesu budowlanego została zrealizowana poprzez ustawę z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.471, z późn. zm.). Projekt zmiany tejże ustawy jest kontynuacją reformy procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Reforma zakłada wprowadzenie do polskiego systemu zagospodarowania przestrzennego trzech zmodyfikowanych dokumentów planistycznych, czyli:
- Planu ogólnego, który miałby zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
- Planu zabudowy, który miałby zastąpić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
- Standardów urbanistycznych, które miałyby dotyczyć terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy planu ogólnego, czyli terenów na których nie ma sporządzonych żadnych planów zabudowy.